深圳掀起购房热,价格节节走高(2)
深圳著名房地产投资客俱乐部“翡翠脑库” 博士张卫东:“实际上大量的实业资本在转移购买,而他们去购买的话,很显然购买具有稀缺保值属性的豪宅,第一它保值的可能性,以及它的升值的潜力是比较大的,第二个就是它每个豪宅对它资金的吸纳性是比较大的。”
翡翠脑库的另外一名成员——深圳著名房地产投资客邹建民告诉记者,豪宅市场持续升温还有一个原因,那就是房地产开发商挤牙膏式的销售策略,同一个楼盘在完工之后不是一次性全部销售,而是分批开盘,每次开盘价格都会有所上调。
深圳著名房地产投资客邹建民:“假设这里开了两个楼盘,它第一期开了2万8,我一天就卖完了,又新推出来100多套,200套,然后在拔高一次价格,每推一期房就拔高一次价格,那么就造成了一种,让人产生了一种恐慌,或者是一种赶快想买的那种,一种扬声效应就出来了。”
在采访中记者还了解到,在深圳,购买豪宅的客户主要目的还是为了投资,而不是自住,这个比例已经远远超出了正常范围。
“据我们的统计,现在这个比例大概是60%是买了投资,如果豪宅,就是说会比平均更多一点,大概占到70%—80%。”
记者:“正常是一个什么数据?”
“正常的70%—80%都是买来自己用的,20%—30%是买来自己来投资的。”
看来在深圳的豪宅市场上,投资避险的资金占了大头,真正自用的住宅反倒是一小部分。不过,我想既然这种高端豪宅只是针对少部分富人或者企业,和一般老百姓买房子关系不大?事情还真不像你想的这么简单。深圳爆炒豪宅还会带来什么后果?
深圳掀起购房热,是否是在豪宅的带领下价格节节走高的?
一些来自港澳台的炒房资金和一部分企业的实业资金,云集深圳爆炒豪宅。这样的情形仿佛是两年前的再现。我们都还记得06年07年那轮房地产热中,深圳异军突起一度成为全国房价上涨速度最快的城市。那么,在眼下这新一轮房价上涨中,深圳楼市又是一个什么状况?在豪宅的带领下,深圳掀起购房热,价格也节节走高。
记者:“我现在所在的地方是深圳市土地产权登记中心,从今年9月中旬开始,深圳市所有一手房和二手房买卖所产生的产权登记都要在这里进行,现在的时间是下午一点四十分,距离工作人员上班的时间还有二十分钟,但是我们可以看到,预约台前已经排起了长长的队伍。”
两点钟,土地产权登记中心的工作人员开始上班,前来办理产权登记的人越来越多,预约台前也变得越来越拥挤。在登记中心设点的银行工作人员也告诉记者,现在他们每天都要加班加点处理客户的房贷和抵押请求。
记者:“那这段时间,一手房、二手房交易是不是很火爆?”
光大银行深圳分行抵押员:“对呀,最近都很火爆,到上午人没下午这么多,因为下午的就是区间还要办抵押的人,一拿号就是一直排队,最近工作量是比较大一点,其他各大银行的工作量都是非常大。”
记者注意到,在登记中心二楼的大厅里,负责办理手续的A区和B区都是人满为患,在一楼的等待座位上,还有几十个人在排队等待叫号。在这里,记者还遇到了一位从广州赶来深圳的购房者,他的手上还提着行李箱。
记者:“你是私人住还是?”
购房者:“都是嘛,来做办公楼。”
记者:“买办公楼,具体是哪个楼盘?”
购房者:“在人民中心会展中心那里,现在是3万5。”
记者:“为什么到了现在才出手,半年前那个价格多低?”
购房者:“是啊,但是一直在涨,再不买不行了。”
从今年2月份到9月份,深圳新房的成交均价从每平方米10988元,一路上涨到了每平方米20940元,并突破2万元大关,创下历史新高。虽然10月和11月份的均价稍有下跌,但成交量却在不断放大。邹建民认为,正是在豪宅热销的带动下,深圳的楼市开始重新变得炙手可热,在这个过程中,豪宅起到了房价助推器的作用。
“在深圳以前传统的商业区它连个花园没有,不仅仅山、小区连花园都没地方建,因为它传统的商业区那个地方,周边的房价一万多块钱,很漂亮的房子一万多块钱,但是它建起来以后它要卖4万,应该是成交量和价格都处于一种疯狂的状态。”
疯狂,恐怕是我们对眼下深圳楼市听到最多的评价。这种疯狂最先从高端豪宅市场开始,不断向普通住宅市场蔓延,带动了整体楼价的上涨。这恐怕是我们值得警惕的。
其实,07年深圳楼市的暴涨和08年深圳楼市的一度下跌,就曾经给不少炒房客上过一堂生动的风险教育课。所以,面对年末这一轮房产热,他们中的很多人并没有兴高采烈,反而比较担忧。
在深圳后海片区,三湘海尚、宝能太古城等楼盘与香港仅有一桥之隔,过了深圳湾跨海大桥,对面就是香港的元朗地区,邹建民告诉记者,深圳这边的房价已经超过了对面元朗的房价。
邹建民:“我们所看到的那片高楼,元朗地区的这片高楼,现在的房价是每平方米3万左右,那么我们深圳湾大桥这一边,作为我们深圳,深圳湾这边的房价现在已经是4万多了,大概处于这种情况,已经基本上跟香港已经接轨了,但是我们收入是香港的1/5,不到1/6。”
在采访过程中,邹建民始终挂在嘴边的两个名词是租售比和房价收入比,这两个数据是国际上通行的、衡量房价是否偏高的标准。
邹建民“从各国的情况来看,居民的实际承受能力来看,基本上一个月的工资相当于一平方米的房价,从世界各国的现状来看,也都基本上是这个状态,那么现在中国几个月工资每一平方米的房价,上万块钱一个月,两三块钱的房价,现在我们的收入不过是几千块钱,显然这个房价不是正常的,另外从投资角度上来说,现在也不具备投资价值了,房地产是房价租金比,应该是300以上,250—300之间,应该是一个比较合理的一个状态。”
记者:“深圳是怎么样的?”
邹建民“但是深圳已经是500:1。”
正是出于这样的考虑,作为在深圳名声很响的投资客,邹建民却已经有很长一段时间没有出手买房。
邹建民:“这个价格本身,我认为没有投资价值,现在就是赌,所以说,我作为一个投资人来说,我不买。”
不仅仅是邹建民一个人有这样的看法,翡翠脑库的其他成员也有着类似的观点,在这个投资客俱乐部最新一次的小型聚会上,四位投资客一致认为,假收入证明的泛滥是深圳楼市价格虚高的重要原因。
投资客:“据我现在的统计80%的收入证明,银行所需要有还款能力的证明是假的,这个业内人都知道,这个不但业务内都知道旁人也知道,银行配合你做假。”
在一家地产中介公司的工作人员那里,邹建民的话得到了印证。
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